Author(s): Neto, Fernando da Silva
Date: 2008
Persistent ID: http://hdl.handle.net/10400.5/532
Origin: Repositório da UTL
Subject(s): Teoria dos Preços Hedónicos; Modelos Hedónicos; Mercado habitacional; Variável dependente; Preço/m²; Imóveis; Theory of the Hedonic Prices; Hedonic Models; Housing Market; Dependent variable; Price/m²; Property
Mestrado em Gestão e Avaliação Imobiliária
A aplicação da Teoria dos Preços Hedónicos tem permitido a construção de inúmeros modelos visando, no essencial, explicar o comportamento dos consumidores face às características dos imóveis disponíveis, bem como a um conjunto de outros factores inerentes, quer aos compradores, quer aos mercados, e que influenciam directamente a formação de preços. Assim, o desenvolvimento e aplicação de Modelos Hedónicos para o Mercado Habitacional encontram múltiplos exemplos na literatura. Com o presente trabalho pretendeu-se sobretudo construir um modelo-base em que a maior parte das variáveis utilizadas fossem generalizáveis a todo o Território Nacional, e que, caso a caso, adoptasse ainda variáveis características de cada local. Por outro lado procurou suprimir-se a excessiva simplicidade que usualmente é utilizada para avaliar a qualidade da construção. Os modelos obtidos apresentam resultados interessantes explicando o comportamento da variável dependente escolhida (preço/m²) em percentagens em torno dos 95%, e evidenciando também uma capacidade de prever o valor médio dos imóveis com um erro máximo de cerca de 5% (nos testes efectuados). Apesar de estes bons resultados poderem não ser considerados completamente conclusivos, tendo em conta, quer a instabilidade actual dos mercados, quer o facto de ter sido inviável conseguir incluir em todos os modelos, todas as variáveis explicativas que se pretendiam incluir (fruto eventualmente, de limitações resultantes da dimensão da amostra), pode-se, no entanto, concluir que o mesmo é adequado, face aos resultados obtidos nos mercados analisados, à zona onde o estudo foi desenvolvido e tem potencial para poder ser replicado em outras zonas do país. Na base dos resultados muito interessantes obtidos estará eventualmente a opção de se ter apenas estudado um tipo de habitação (imóveis em edifícios multifamiliares) e em edifícios novos ou em construção. A generalização do modelo às situações em que não foi testado (edifícios unifamiliares e habitações usadas) constitui a par da aplicação a novas zonas, uma das linhas de desenvolvimento do modelo.
Up to the present application of the Hedonic Prices Theory has allowed for the construction of innumerable models which essentially aim to explain the consumer’s behavior, not only in relation to the different characteristics of properties available on the market, but also to a set of other factors, intrinsic to both the market and the buyer,which combined, have direct influence on the final price of property. There are,therefore, multiple examples in literature of the development and application of Hedonic Models for the Housing Market. This investigation is based on a developed Model that strives to incorporate,simultaneously, the use of most variables on a National Territory level and some variables that are characteristic of a particular zone. This model takes into account the need to eliminate the excessive simplicity that is normally used in evaluating the quality of construction. The final models obtained present interesting results explaining the dependent variable, price/m², percentages around 95%, and also show a capacity to predict the average value of property with maximum error around 5% (in tests made). Although the good results obtained cannot be considered completely conclusive,because of the current property market instability and due to the fact that it was impossible to include all the explanatory variables in all models (limitations due to the sample dimension). It is, however, possible to conclude that the model is simultaneously adequate to the studied markets and zone, and therefore can be used and adapted to any zone of National Territory. The interesting results obtained are, possibly, related to the initial option to study only one property type, multifamily residences situated in new buildings or in those under construction. Generalization of the model to situations where it was not tested, for example to single family residences and used properties, constitute, along with its application in new zones, further developments for the model.
