Avaliação de imóveis com recurso a modelos financeiros e não-financeiros: estudo de um caso

• Author(s): Naiene, Eduardo
• Date: 2015
• Persistent ID: http://hdl.handle.net/10071/11141
• Origin: Repositório ISCTE
• Subject(s): Avaliação imobiliária; Investimentos em imóveis; Real estate appraisal; Real estate investment.
• Document Type: Master thesis
• Language: Portuguese

Description

O rápido crescimento do investimento em imóveis residenciais e escritórios para arrendamento em Moçambique obriga os investidores não somente a disporem de conhecimentos sobre a evolução do mercado imobiliário, mas igualmente a aplicarem métodos que habilitem a análise adequada dos factores relevantes em presença. O presente trabalho aborda a aplicação de métodos comparativos de mercado e métodos económicofinanceiros na avaliação de imóveis em Moçambique, concretamente na cidade de Maputo. Este trabalho tem como objectivo apresentar uma ferramenta que possibilite ao avaliador e aos investidores analisarem o comportamento do mercado de imóveis, e contribuir para a clarificação das metodologias a utilizar na avaliação de prédios urbanos destinados a escritórios, tendo como questão de fundo as eventuais diferenças na valorização dos imóveis resultantes da utilização de dois métodos distintos – método comparativo e método do rendimento. Em termos metodológicos, procurou-se conhecer as características globais da zona em estudo – aterro de Maxaquene, rua dos Desportistas, na cidade de Maputo – e dos imóveis nela existentes a partir da recolha de dados baseada no método de pesquisa bibliográfica (consulta de literatura diversa sobre avaliação imobiliária, e de documentos oficiais relativos à caracterização da zona em estudo) e aplicação de diversas técnicas de avaliação. Utiliza-se o estudo de caso por se tratar da estratégia que melhor se adapta à situação real em análise. Foram complementarmente feitas algumas entrevistas aos intervenientes no mercado imobiliário, sendo que a análise dos dados permitiu apurar o impacto da avaliação imobiliária em Moçambique, no geral, e na cidade de Maputo, em particular. Do estudo efectuado concluiu-se que o método comparativo directo de dados de mercado é o mais preciso para se determinar o mais provável real valor de mercado de imóveis localizados nos grandes centros urbanos, embora se reconheça que este método tenha a fragilidade de não determinar o valor do rendimento e da renda. Tendo em conta que nas grandes cidades o número de imóveis de características semelhantes é elevado, a obtenção do valor do imóvel em análise acaba se aproximando da realidade do mercado.

The increasing growth in investment in residential properties and offices to rent in Mozambique – particularly among corporations – forces investors to be armed not only with knowledge about the real estate market but also with adequate methods. This paper deals with the application of comparative and financial evaluation methods in Mozambique, particularly in Maputo. This work aims to present a tool that enables the evaluator and investors to analyze the behavior of the housing market in Mozambique, and also aims to contribute to the clarification of the methodologies used in the evaluation of urban buildings for offices with the bottom line of any differences in the valuation of properties resulting from the use of two methods: the comparative method and the income method. To achieve these goals, the data collection for analyzing the area under study – Aterro de Maxaquene, rua dos Desportistas – included a bibliographic review (books, dissertations, research papers and studies on real estate appraisal, as well as official documents regarding the characterization of the area), interviews, and the use of various assessment techniques. A case study approach fits best the real situation presented in this work. The case study allowed the determination of the impact of housing assessment in Mozambique, particularly in Maputo, and led to the conclusion that the comparative approach called direct market data market method is the most accurate method to determine the most probable value of real estate market located in large urban centers, although it is recognized that this method has the weakness of not determine the income value.